Kentsel Dönüşüm Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm, şehirlerdeki eski, depreme dayanıksız ve riskli yapıların yerine modern, güvenli binalar inşa edilmesini sağlayan hukuki bir süreçtir. Bu süreçte müteahhit seçimi, malik sözleşmeleri, kira yardımı başvuruları ve tapu işlemleri gibi pek çok aşamada hukuki destek alınması gerekir. Aşağıda, kentsel dönüşüm sürecinde en çok merak edilen soruları ve yanıtlarını sizler için derledik.

1. Kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapıların yenilenmesi amacıyla yürütülen bir dönüşüm sürecidir. Amaç, can ve mal güvenliğini sağlayacak dayanıklı konutlar üretmektir.

2. Bir binanın “riskli yapı” sayılabilmesi için ne gerekir?

Bir yapının riskli sayılabilmesi için, maliklerin yapacakları başvuru üzerine lisanslı kurum veya belediye tarafından teknik inceleme yapılması ve riskli yapı raporu hazırlanması gerekir. Bu rapor Bakanlıkça onaylandığında bina resmen “riskli yapı” statüsüne geçer ve dönüşüm süreci başlar. Bu noktada teknik inceleme yapmaya lisanslı kurumlar https://kdb.gov.tr/​ adresinde güncel olarak yayınlanmaktadır. Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından re'sen de yapılabilir.

3. Birinci derece deprem bölgesinde olmayan binalar veya eski binalar 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüştürülebilir mi?

Ülke genelinde bütün binalar, binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüme girebilir.

4. Risk tespiti yaptırmak zorunlu mu? Eski ve yıpranmış durumda olan binalar için risk tespiti yapılacak mı? Risk tespiti için maliklerin 2/3 çoğunluğu gerekli mi?

Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Eski ve yıpranmış durumda olan binaların Kanun hükümlerinden faydalanabilmesi için bu tespiti lisanslı kuruluşlara yaptırması gerekmektedir. Risk tespiti için 2/3 çoğunluğa gerek yoktur. Bu konuda 6306 sayılı Kanun'da herhangi bir oran belirtilmemiştir. Maliklerden birinin başvurusu yeterlidir.

5. Risk tespiti yaptırmak isteyen bir malike diğer maliklerin engel olmak istemesi halinde ne yapılacak?

Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunulacaktır.

6. Kentsel dönüşüm süreci nasıl ilerler?

Kentsel dönüşüm aşamaları kısaca şöyledir:

1. Maliklerin başvurusu

2. Riskli yapı tespiti

3. Onay ve tebligat süreci

4. Yıkım kararı

5. Müteahhit seçimi ve sözleşme hazırlığı

6. Ruhsat ve inşaat süreci

7. Yeni bağımsız bölümlerin tapu tescili

7. Kentsel dönüşümde oybirliği zorunlu mu?

Hayır. 2023 yılında 6306 sayılı Kanun'da yapılan değişiklik neticesinde son durumda sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu kararı yeterlidir. Karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaş maliklere açık artırma usulüyle satılabilir. Bu aşamada hukuki temsil alınması, hak kaybını önlemek açısından kritik öneme sahiptir.

8. Kentsel dönüşümde kira yardımı nasıl alınır? Kiracılar bu yardımdan yararlanabilir mi?

Riskli yapısı tespit edilip yıkılan malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahipleri; Bakanlık tarafından belirlenen tutarda kira yardımı alabilir. Başvuru e-Devlet üzerinden online olarak veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın il veya ilçe müdürlükleri aracılığıya yapılır. Başvuruda riskli yapı raporu, tapu fotokopisi, yıkım belgesi ve kimlik fotokopisi gerekir. Kanun kapsamında kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak, bir defaya mahsus olmak üzere kira yardımı yapılabilir. Kiracıların konut satın almak istemeleri halinde Bakanlık ile protokol imzalayan bankalar nezdinde kiracılara faiz desteği tanınabilir.

9. 2025 yılı için kira yardımı tutarları nasıl?

10. Müteahhit seçerken nelere dikkat edilmelidir?

Müteahhit seçimi, sürecin en riskli kısmıdır. Dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar:

• Referans projelerinin incelenmesi,

• Vergi ve SGK borcu bulunmaması,

• Sözleşmenin noter huzurunda yapılması,

• Teslim tarihi ve gecikme cezalarının net belirlenmesi,

• Avukat denetiminde hazırlanmış kat karşılığı sözleşme yapılması.

11. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde avukat desteği neden önemlidir?

Bu sözleşmeler yüksek maddi değer taşıdığından, küçük bir eksiklik dahi büyük mağduriyet yaratabilir. Bir kentsel dönüşüm avukatı, sözleşmede:

• Arsa payı oranlarının adil dağıtımını,

• Teslim süresi ve cezai şartların düzenlenmesini,

• Müteahhidin teminat yükümlülüklerini 
  detaylı şekilde kontrol eder.

12. Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?

Binanın durumu, malik sayısı ve belediye süreçlerine göre değişmekle birlikte ortalama:

• Risk tespiti ve onay: 1–3 ay

• Sözleşme ve ruhsat işlemleri: 3–6 ay

• İnşaat süreci: 12–24 ay olmak üzere toplamda 18–36 ay arasında tamamlanır.

13. Kentsel dönüşümde Yarısı Bizden kampanyası nedir? Bu kampanyadan kimler faydalanabilir? Ön şart var mıdır?

Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı'na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinesinde başlatılan Yarısı Bizden Kampanyası ile İstanbul'un tüm ilçelerinde vatandaşlara ev ve işyerlerinin dönüşümü için hibe, kredi ve taşınma yardımını kapsayan destek ödemesidir. 2023 yılında başlatılan kampanyadan riskli konut sahiplerinin tümü faydalanabilir. Kampanyadan faydalanabilmenin ön şartları: (i) yapının riskli olarak tespit edilmiş olması ve (ii) yeni projedeki yapının (otopark ve sığınak hariç) eski yapının 1,5 katını geçmemesi gerekir.

14. Yarısı Bizden Kampanyası'na ne zaman ve nasıl başvurulur?

Kat irtifakı kurulduktan sonra hak sahibi tespiti yaptırmak üzere ilçe belediyesine başvurur. Bakanlıkça belirlenen randevu gününde hak sahibi ile hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzalanır.

15. Yüklenici firma ile dönüşümde her konut için ne kadar destek verilir? Bu destek kime ödenir? Kredi geri ödemeleri ne zaman başlar?

Hak sahibinin bir konutu için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve tek seferde 125 bin TL taşınma desteği ödenir. Bu ödemeler hak sahipleri adına yüklenici firmaya yapılır. Geri ödemeler yapı ruhsatının alınmasından 2 yıl sonra başlar ve 10 yıla kadar vade uygulanır.

16. Kentsel dönüşüm avukatıyla çalışmak neden önemlidir?

Kentsel dönüşüm, sadece teknik değil aynı zamanda hukuki bir süreçtir. Tapu devri, müteahhit sözleşmeleri, pay oranları, vekâletnameler ve paylaşım protokollerinde yapılacak bir hata geri dönüşü olmayan hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından sonuna kadar bir kentsel dönüşüm hukuku uzmanı avukatla çalışmak büyük önem taşır.

Bizler de, Altınçelik Hukuk & Danışmanlık olarak bu süreçte mülk sahiplerine, kat maliklerine ve site yönetimlerine tam kapsamlı hukuki danışmanlık sunuyoruz.

Altınçelik Hukuk & Danışmanlık Olarak Hizmetlerimiz

• Riskli yapı ve alan tespiti sürecinde hukuki danışmanlık,

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlığı,

• Müteahhit seçimi ve sözleşme müzakereleri,

• Malikler arası anlaşmazlıkların çözümü,

• Kira yardımı, hibe desteği ve tazminat başvuruları,

• Tapu, ruhsat ve kamulaştırma işlemlerinde temsil.